Zasiedzenie nieruchomości: Czym jest i jak można go uniknąć?

Zasiedzenie to szczególny sposób nabycia prawa własności przez długotrwałe posiadanie samoistne rzeczy. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. Posiadacz samoistny nie ukrywa faktu władania rzeczą, korzysta z rzeczy z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i inne dochody z rzeczy, może również oddać drugiemu rzecz w posiadanie zależne na podstawie umowy.

Nie może nabyć prawa własności przez zasiedzenie ten, kto rzeczą włada jako posiadacz zależny, np. jako najemca albo dzierżawca – niezależnie od czasu posiadania.

Zasiedzenie — jakie nieruchomości można nabyć?

Przez zasiedzenie można nabyć rzeczy zarówno ruchome oraz nieruchome (w tym grunty, budynki, mieszkania). Przy tym nie ma znaczenia, kto jest właścicielem rzeczy. Przez zasiedzenie można nabyć np. rzecz, która jest własnością państwa albo gminy.

Nie można nabyć przed zasiedzenie rzeczy, która nie jest odrębnym przedmiotem własności, np. lokal mieszkalny niestanowiący odrębnej nieruchomości.

Szczególny przypadek to nieruchomość rolna, ponieważ od 30 kwietnia 2019 r. nabyć taką nieruchomość przez zasiedzenie może tylko rolnik indywidualny. Jednak, jeśli osoba niebędąca rolnikiem nabyła nieruchomość rolną przez zasiedzenie wcześniej, takie zasiedzenie jest skuteczne.

Jaki jest termin zasiedzenia?

Termin zasiedzenia rzeczy nieruchomych zależy od dobrej czy złej wiary posiadacza podczas uzyskania posiadania. Jeśli posiadacz nabył nieruchomość w dobrej wierze, to termin zasiedzenia wynosi 20 lat. Jeśli zaś posiadacz nabył nieruchomość w złej wierze (tj. podczas nabycia wiedział, że prawdziwym właścicielem jest inna osoba), to termin zasiedzenia wynosi 30 lat.

Dobra czy zła wiara ma znaczenie tylko podczas uzyskania posiadania nieruchomości, dalsze zmiany w świadomości posiadacza nie mają znaczenia dla terminów zasiedzenia. Przykładowo, jeśli ktoś nabył nieruchomość w dobrej wierze, a po upływie roku dowiedział się, że prawdziwym właścicielem jest inna osoba, to termin zasiedzenia nadal wynosi 20 lat.

Szczególny przypadek to sytuacja, kiedy właścicielem rzeczy jest małoletni. Wtedy zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela. Należy mieć na uwadze, że do 1990 roku zasiedzenie nie miało zastosowania wobec własności państwowej. Termin zasiedzenia takiej nieruchomości biegnie od 1990 roku, jednakże ten termin ulega skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed 1990 rokiem, lecz nie więcej niż o połowę.

Przykład: posiadacz samoistny uzyskał posiadanie nieruchomości państwowej w dobrej wierze w 1966 roku. Termin zasiedzenia (20 lat) zaczyna biec dopiero od 1990 roku, jednak ten termin będzie skrócony o połowę (10 lat), tj. zasiedzenie następuje w 2000 roku.

Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania (np. przez dziedziczenie), obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika.

Przykład: Adam uzyskał posiadanie domu w złej wierze w 1994 roku. Władał domem jako posiadacz samoistny przez 20 lat i zmarł w 2014 roku. Adamowi dziedziczyła jego córka Barbara, która także włada domem jako posiadacz samoistny. W takim razie ona nabędzie prawo własności w 2024 roku, mimo tego, że osobiście władała nieruchomością tylko przez 10 lat.

Termin zasiedzenia rzeczy ruchomej wynosi trzy lata, jednak jest dodatkowy warunek: posiadacz rzeczy ruchomej powinien być w dobrej wierze przez cały ten zakres czasu. Więc jeśli ktoś nabył rzecz ruchomą w dobrzej wierze, lecz przed upływem trzech lat dowiedział się, że prawdziwym właścicielem rzeczy jest inna osoba, to zasiedzenie nie nastąpi.

Zasiedzenie — czy właściciel nieruchomości może się przed nim uchronić?

Właściciel, który chcę zapobiec zasiedzeniu jego rzeczy przez posiadacza, może do upływu terminu zasiedzenia znieść przeciwko posiadaczowi pozew windykacyjny albo uregulować stosunek prawny z posiadaczem w taki sposób, że posiadacz samoistny stanie się posiadaczem zależnym (np. najemcą albo dzierżycielem).

Co rozumiemy poprzez stwierdzenie zasiedzenia? Wyjaśnienie definicji

Posiadacz samoistny nabywa prawo własności po upływie terminu zasiedzenia z mocy prawa. W tej samej chwili wygasa prawo własności poprzedniego właściciela. Jednak niełatwo jest wykonywać uprawienia właściciela (np. sprzedać nieruchomość) bez żadnych dokumentów potwierdzających prawo własności.

Takim dokumentem może być orzeczenie sądu o stwierdzeniu zasiedzenia. Sąd orzeka o stwierdzeniu zasiedzenia w postępowaniu nieprocesowym, na wniosek każdego zainteresowanego – najczęściej „nowego” właściciela rzeczy.

Wnioskodawca powinien udowodnić zasiedzenie. W praktyce najtrudniejsza kwestia to udowodnienie faktu, że posiadacz rzeczy władał nią „jak właściciel”, ponieważ sąd bierze pod uwagę wiele szczegółów. Postępowanie w sprawie stwierdzenia zasiedzenia wymaga doświadczenia prawniczego i znajomości orzecznictwa. Dlatego warto skorzystać z zawodowej pomocy adwokata dla sporządzenia poprawnego wniosku o stwierdzenie zasiedzenia oraz reprezentacji przed sądem. Więcej informacji na temat prawa nieruchomości znaleźć możemy na stronie https://www.adwokatchojka.pl/prawo-nieruchomosci/.